До 2005 года взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости
было не столь заметным, как впоследствии. Можно сказать, что они существовали
достаточно автономно, а определяющим фактором их развития был уровень спроса.


По словам руководителя департамента недвижимости строительной компании «Портал»
Андрея Тюрина, ценообразование в сегменте строящегося жилья складывалось из
его себестоимости, на которую, в свою очередь, влияли макроэкономические факторы,
определяющие рост стоимости стройматериалов, ГСМ, труда рабочих, а также сама
схема долевого участия (удорожание цены квадратного метра по мере строительства
дома).

Еще одним фактором был баланс спроса и предложения. Так, в 2000-2004 гг. объем
ежегодно вводимого в эксплуатацию жилья постепенно рос. По данным инвестиционной
компании «Дом», в 2000 году в Самаре было сдано порядка 200 тысяч квадратных
метров жилья, в 2002 - около 230 тысяч, в 2003 – 250 тысяч, в 2004 – 260 тысяч.


По словам директора агентства недвижимости «Титан-риэлт» Светланы Антиповой,
в механизме ценообразования на вторичном рынке отсутствует фактор себестоимости:
жилье может быть продано за ту сумму, за которую его купят. «В вопросах ценообразования
вторичный рынок, несомненно, ориентируется на первичный, на котором происходит
постоянный рост цен. При этом предложение в этом сегменте в период 2000-2004
гг. оставалось достаточно стабильным, на уровне 5-6 тысяч объектов ежегодно,
с небольшими колебаниями. Спрос также оставался стабильным», - говорит Антипова.
По мнению аналитиков, вторичный рынок – своего рода разменная монета, он используется
для решения повседневных и всегда актуальных жилищных проблем (обмен) и поэтому
обладает большей ликвидностью.

Несмотря на это, еще недавно именно сегмент строящегося жилья специалисты считали
ведущим. Как говорил в 2003 году генеральный директор риэлторского агентства
«Спектр недвижимости» Леонид Боярский, спрос на первичном рынке постоянно растет,
а в 2003 году порядка 85% покупателей квартир были ориентированы на новое жилье
(имеется в виду чистая покупка, без предварительной продажи).

По данным Светланы Антиповой, до 30% граждан продавали вторичное жилье, чтобы
вступить в долевое строительство. Тем не менее цена квадратного метра в сегменте
готового жилья была выше, чем в сегменте строящегося до сдачи в эксплуатацию,
примерно на $100 в одном классе, а рост цен на «вторичку» в 2000-2003 году оставался
также стабильным на уровне 20-30% в год.

Как говорил Леонид Боярский, качественно новое строящееся жилье должно стоить
дороже старого. Это несоответствие первичный рынок пытался преодолеть в течение
нескольких лет (то есть можно сказать, что цены на первичном рынке также росли
«с оглядкой» на вторичный), но пока этого не произошло.

Например, сегодня квадратный метр в жилом комплексе «Ливерпуль» на ул. Панова/Гая
стоит 22 тысячи рублей, причем работы в нем находятся на нулевом цикле, а квадратный
метр расположенных в этом районе «хрущевок» оценивается в сумму от $1000-1100.
При этом класс вторичного жилья значительно ниже.

В 2004 году рост стоимости вторичного жилья, по разным оценкам, составлял 20-30%.
Впрочем, некоторые риэлторы приводят и другие цифры - 40-45%. Специалисты по
недвижимости объясняют это повышением активности в данном сегменте рынка, в
том числе в связи с развитием ипотеки. Доля таких сделок, по данным генерального
директора риэлторской компании «Центр недвижимости» Ларисы Чариковой, выросла
с 10 до 20%. Также ценовой подъем объясняется увеличением числа инвестиционных
сделок, совершаемых для вложения средств в недвижимость как в наиболее прибыльный
и стабильный инвестиционный инструмент.

Кроме того, в 2004 году стало известно о готовящемся принятии пакета законов,
регулирующих рынок недвижимости, в частности, Закона «О долевом участии в строительстве».
Негативные отзывы об этом в прессе породили смещение интересов потребителя от
первичного рынка к вторичному. По словам Андрея Тюрина, эта тенденция получила
развитие в 2005 году в связи с реальным влиянием Закона на рынок недвижимости,
но ее зарождение произошло несколько раньше.

По данным инвестиционной компании «Дом», в мае 2005 года было совершено 2800
сделок на вторичном рынке, тогда как в мае 2004 года – примерно 1800. Всего
через месяц после введения в действие Закона о долевом участии количество сделок
в этом сегменте увеличилось на 40%.

Светлана Антипова отметила, что в 2005 году число покупателей квартир на вторичном
рынке, которые приобретали жилье прежде всего с инвестиционной целью, увеличилось
минимум в два раза. Кроме того, она отмечает, что предложение в сегменте готового
жилья в 2005 году немного снизилось: вероятно, граждане, имеющие жилье, которое
они ранее бы продали (имеется в виду чистая продажа, без последующей покупки),
сегодня предпочитают «придержать», ориентируясь на его серьезное удорожание.


Рост цен на вторичном рынке в 2005 году вновь был более заметным, чем на первичном:
до 40% против 30%. Некоторые риэлторы утверждают, что ценовой скачок на готовое
жилье составил и более 50%.

Это наглядно иллюстрирует уменьшение интереса граждан к строящемуся жилью в
связи с нестабильностью этого рынка (проверки законности строительства, банкротства
нескольких компаний) и, наоборот, внимание к не подверженному никаким негативным
влияниям вторичному рынку.

Светлана Антипова считает, что сейчас «вторичка» вышла на лидирующие позиции.
«Для ее развития созданы все условия, вплоть до смягчения условий по ипотеке.
Никаких негативных факторов, способных повлиять на привлекательность этого сегмента
рынка и, как следствие, на уменьшение динамики роста цен, я не вижу. Уменьшение
темпов роста стоимости может произойти из-за макроэкономических факторов, но
тогда они охватят весь рынок недвижимости», - говорит она.

На основании сегодняшней ситуации некоторые аналитики делают смелый прогноз
о том, что в ближайшие годы рынок первичного жилья может вообще исчезнуть. Как
заявлял ранее кандидат юридических наук Роман Бевзенко, Закон о долевом участии
в строительстве уже коренным образом «сломал финансовые схемы, обслуживающие
строительный бизнес». Используя экономические и юридические рычаги, он максимально
затрудняет продажу недвижимости на стадии ее строительства. По словам генерального
директора инвестиционной компании «Дом» Евгения Поберезкина, строители сейчас
заняты поиском финансовых инструментов, позволяющих реализовывать уже готовое
жилье.

В результате на рынок выйдет качественно иной продукт - новое построенное жилье
с оформленными документами, являющееся, по сути, объектом вторичного рынка,
но более дорогое, чем нынешняя «вторичка». В этом случае рост цен на рынке готового
жилья может замедлиться. Но эти явления вряд ли успеют завершиться в 2006 году,
подчеркивают эксперты.

Время