У каждого дома есть своя «родословная» — история, восходящая к моменту его строительства, с длинной чередой предков из бывших владельцев квартир. И даже история всего одной квартиры может быть настолько длинной и запутанной, что за ее продажу или покупку не каждый риелтор возьмется. Редакция «Волга-Инфо» попросила тольяттинских экспертов по недвижимости составить свой «стоп-лист» проблемных квартир и объяснить, чем они могут быть опасны для покупателей, и что должно настораживать в объявлениях о продаже жилья.

Дешевая квартира

Если цена квартиры хотя бы на 20% ниже рыночной, к сделке стоит отнестись особенно серьезно, считает Вероника Авдеева, директор АН «Гермес». «Чтобы быстрее продать „нечистое“ жилье, недобросовестные продавцы снижают его стоимость, — говорит эксперт. — Низкая цена действует на людей гипнотически, многие забывают, где часто находится бесплатный сыр. Чтобы не отпугнуть покупателей чересчур низкой ценой, мошенники ссылаются на необходимость срочной продажи по каким-либо придуманным причинам».

Длинная цепочка продаж

Долгая череда продаж одной и той же квартиры ставит под сомнение целесообразность ее покупки — сошлись во мнении тольяттинские эксперты. По их словам, если квартира за короткое время многократно меняла хозяев, вероятно, она чем-то не угодила каждому из них, и от нее старались поскорее избавиться. «Наиболее безопасной считается сделка, когда квартира приобретается у собственников, которые ее сами приватизировали более десяти лет назад, когда истек срок исковой давности, — говорит директор Центра недвижимости и права „Астель“ Анжела Холостова. — В этом случае вероятность обнаружения родственников, отказавшихся в свое время присваивать долю, сходит на нет. Если же выбранный объект достался хозяину в наследство, могут объявиться обделенные родственники и заявить о правах на часть жилплощади. Суд всегда займет сторону наследника».

Жилье за маткапитал

«При покупке жилья можно использовать материнский капитал и направлять его на погашение ипотеки, при наличии нотариального обязательства о выделении долей, — говорит руководитель отдела жилой недвижимости АН „Русская Жемчужина“ Инна Гирба. — До недавнего времени доли детям выделялись не всегда соразмерно полученным средствам, иногда доли не выделялись вообще. Это привело к появлению на рынке квартир, в которых право детей нарушено, а следом стали возникать судебные споры по данным объектам. Истцами выступали и пенсионный фонд, и органы опеки, и сами дети, достигшие совершеннолетия». «Когда семьи покупают жилье при помощи государственной субсидии, в частности маткапитала, сначала оформляют его на одного человека, либо в совместную собственность, — говорит Мария Шмелева (АН „Эдмар“). — Затем по закону они должны выделить долю супругу(е) и несовершеннолетним детям. Если кому-то из семьи не досталось доли, он вполне может заявить о своих правах уже после совершения сделки».

Квартира с «невидимками»

«Проверьте, не собираетесь ли вы купить жилье с „невидимками“, — напоминает Вероника Авдеева. — Для этого изучается расширенная история квартиры: прописка и выписка на основании данных паспортного стола. По домовой книге устанавливается пребывание в квартире несовершеннолетних, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы. Если дети из квартиры были отправлены в детский дом, продажу такого жилья через несколько лет признают ничтожной сделкой. Органы прокуратуры и опеки отслеживают такие квартиры и через суд возвращают детям. Аналогичные отношения возникают с квартирами, откуда жильцы были выписаны в места лишения свободы. Нужно проверять, не снимался ли кто с регистрации после 1995 года — эти граждане сохраняют право на жилье вне зависимости от срока „отсидки“. Причем информации о таких жильцах нет в выписках из ЕГРН».

Здоровье подкачало

«Есть заболевания, из-за которых сделку с недвижимостью по суду признают ничтожной, — говорит Лилия Ананьева, директор АН „Хорошая Квартира“. — Собственник может не состоять на учете в психдиспансере. Но если он перенес инсульт, инфаркт, страдает онкологией — все это повлияет как смягчающее обстоятельство на решение суда, если вскоре бывший хозяин квартиры захочет оспорить сделку. Понять, адекватен ли продавец в своих поступках, может только специальная комиссия, состоящая из пяти специалистов-психиатров. Стоит такая экспертиза 5 тысяч рублей, которые придется заплатить покупателю, если у него возникли сомнения в психическом здоровье продавца».

Дом с браком

«Квартиры в „пизанских башнях“ однозначно получают ярлык проблемных, — считает Наталья Соколова, директор АН „Натали“ — Это дома с изъяном в конструкции. Трещина в фундаменте навсегда выводит дом из списка ликвидных, тут никакой капремонт не поможет. И такие дома в Тольятти есть. К тому же у многих современных построек очень тонкие стены, отделаны они тонким слоем гипсокартона, на который не повесишь ни полку, ни кухонный шкаф. В этом смысле дома, построенные в 60-х годах с соблюдением всех строительных требований, выглядят на рынке гораздо привлекательнее. Несмотря на малые габариты кухонь, качеством конструкций и материалов они превзойдут многие новостройки».

С квартирами из «стоп-листа» связываться не спешат. Тот факт, что сделка произошла по взаимному согласию сторон, вовсе не гарантирует спокойствие новому хозяину. Многие сделки с «проблемными» квартирами могут быть отменены судом. И хорошо, если несостоявшийся владелец просто останется при своем. При самом неблагоприятном развитии событий человек может лишиться и жилья, и денег.

Лариса Шапошникова, риелтор АН «Жилищный кодекс»:

«Могут ли возникнуть проблемы с квартирой, можно предсказать по документу основания — договору купли-продажи, дарения или наследования. А отследить переход жилья из рук в руки — по выписке о переходе прав собственности из ЕГРН. Ее достаточно, если хозяева квартиры сами приватизировали жилье, и в ходе приватизации не было отказников. Но зачастую приходится копать гораздо глубже. Сейчас покупатели квартир стали более подкованы: они интересуются количеством прописанных собственников, узнают, есть ли среди них дети, продает жилье сам хозяин или действует через доверенных. Все это позволяет сразу отсекать целый ряд проблемных объектов. Но если вдруг приглянулась проблемная квартира, не стоит спешить со сделкой — есть масса достойных объектов, за которыми не тянется шлейф из проблем. В свой „стоп-лист“ мы заносим квартиры, выставленные недобросовестными агентами. Когда объект предлагает профессиональный риелтор с хорошей репутацией, вероятность нарваться на цепочку трудностей гораздо ниже».

Дмитрий Полицемако, управляющий АН «Русские традиции»:

«Черный список» проблемных объектов предлагаю пополнить так называемыми залоговыми квартирами, под которые собственники брали взаймы у физических или юридических лиц. И квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует договор дарения между неродственниками, а с момента перехода права собственности прошло меньше года. Изначально у покупателей должны вызывать опасения квартиры, которые показывает не собственник и не риелтор. Стоит ли отказываться от покупки жилья, если понравилась «проблемная» квартира? Смотря какая проблема. Большинство из них решаемы, все зависит от профессионализма и мотивации риелтора, который проверяет объект на предмет обременения, арестов, «лишних» прописанных лиц, не имеющих родственных отношений с хозяином квартиры, исполнительных производств по владельцам долей квартиры и отсутствие заявлений о банкротстве от собственников».

Лилия Ананьева, директор АН «Хорошая Квартира»:

«На тольяттинском вторичном рынке около 30% проблемных квартир. Самые распространенные проблемы — всплывающие наследники, которые помимо официального срока вступления в наследство, могут заявить о своих правах в течение десяти лет. До истечения срока давности наследники вправе оспорить сделку, и суд встанет на сторону истцов. Еще один фактор риска — скрытое заболевание, которым может страдать владелец жилья. По лицу не всегда скажешь, болен человек или здоров. Заболевание может находиться в стадии ремиссии и внезапно начать прогрессировать. Тогда спустя время собственник объявляется и заявляет, что продал недвижимость будучи не в себе. Сейчас планируется все сделки с пожилыми людьми проводить через нотариуса. Нотариус будет несколько раз оглашать условия сделки, спрашивая согласия собственника. Да, так можно защитить стариков от мошенников, но это не панацея. Особенно в случае с добросовестным покупателем. Нотариус не медработник, он не может определить возможное заболевание, сославшись на которое родственники бывшего хозяина квартиры постараются оспорить сделку. Перед продажей жилья у многих собственников, особенно преклонного возраста, мы просим заключение терапевта о состоянии здоровья и имеющихся заболеваниях. Если сделка происходит с участием ипотечных денег, рекомендуем покупателям титульное страхование (страхование риска утраты прав собственности на недвижимость). Приходится подходить с осторожностью к самым обычным сделкам, потому что даже самые дружные родственники, продавая квартиру вместе, впоследствии могут обратиться в суд за оспариванием».

Наталья Соколова, директор АН «Натали»:

«При выборе квартиры надо знать, как шло строительство дома, не сдавался ли объект через суд. Если дом долго не вводили в эксплуатацию, значит, на это были объективные причины. О проблемах дома может сказать и заниженная цена квартир. Настороженность должны вызывать все объекты, где фигурирует банкротство: кроме того, что сам застройщик „умыл руки“ и больше не в ответе за качество объекта, в таких домах высока вероятность двойных продаж. При покупке важно учитывать и ликвидность жилья, чтобы через несколько лет при необходимости его можно было выгодно продать. Самые ликвидные дома располагаются в кварталах негустой застройки, где есть детские сады, школы, поликлиники. Если застройщик учел при строительстве потребность жителей в инфраструктуре — его квартал даже спустя годы будет пользоваться спросом. Во многих наших в новых кварталах нет ни инфраструктуры, ни нормальных подъездных путей, поэтому, невзирая на кажущуюся престижность, со временем ликвидность квартир там будет ниже. Именно из-за экономической нецелесообразности лучше сразу отказаться от покупки жилья в необустроенных кварталах. Потому что все люди хотят жить в комфортной среде».

Мария Шмелева, директор АН «Эдмар»:

«Квартир с обременением достаточно. Это особенность нашего рынка, потому что чаще всего люди покупают жилье в ипотеку на 10–20 лет. Тем не менее, они не ждут погашения долга — продают жилье, расширяются, размениваются. Такие квартиры покупать можно. Главное, чтобы покупатель знал о всех возможных рисках, связанных с покупкой данной квартиры, и сделал для себя вывод, будет ли он приобретать эту недвижимость или же подберет другое жилье без обременения. К любой квартире, даже очень хорошей на первый взгляд, стоит отнестись настороженно из-за множества факторов, позволяющих оспаривать сделки. Один из таких факторов — лица, исключенные из приватизации. До августа 1994 года закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних, и сегодня выросшие дети могут оспорить сделку через суд и восстановить свое право собственности, То же происходит, когда у квартиры „сложная наследственность“. Не очень часто, но бывает, когда в случае с наследственными квартирами появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя. Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещания, — как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего. Еще один „фактор страха“ — поддельные доверенности. Хотя любая доверенность проверяется через электронный реестр, до сих пор мошенникам удается лишать собственников и денег, и жилья именно при помощи подложных документов. Поэтому проверять квартиру перед сделкой нужно особенно тщательно. Вступая в ипотеку, люди полагаются на банковскую проверку. Но банк лишь проверяет объект на обременения и не ищет подводных камней».

Инна Гирба, руководитель отдела жилой недвижимости АН «Русская Жемчужина»:

«Опасность при сделках с жильем скрыта в использовании прежними хозяевами средств материнского капитала при покупке квартиры. Дети, которым не выделили долю, могут восстановить свое право собственности в проданном объекте по решению суда. Причем они реализуют свое право в течении трех лет с момента, когда узнали о том, что их права были нарушены. Еще одна большая опасность для покупателей — это объекты разоряющихся бизнесменов и физических лиц, попадающих под закон о банкротстве. В „стоп-лист“ я бы внесла и квартиры, приобретенные менее 1–2 лет назад, а также объекты с очень низкой ценой. Многие новостройки тоже попадают в зону риска. Иногда бесстрашие людей удивляет, но статистика беспощадна — 5% покупателей жилья в стране входят в реестр обманутых дольщиков. А скольким не удалось даже попасть в этот реестр? Но сразу отказываться от покупки проблемного объекта я не советую. Нужно просто воспользоваться услугами грамотного специалиста. Рекомендую дополнительно заказывать проверку юридической чистоты и уже тогда принимать решение о покупке объекта».

Вероника Авдеева, директор АН «Гермес Недвижимость»:

«Не раз, забыв об осторожности, люди самостоятельно покупали квартиру, а в дальнейшем выяснялось, что она либо под арестом, либо оформлена по подложным документам — поддельным решениям судов, завещаниям, свидетельствам о смерти, договорам социального найма, передачи квартиры или липовым инвестиционным договорам. Если от покупателя скрывают, кто является собственником квартиры, или жилье продается по доверенности — есть повод насторожиться. От проблемной сделки лучше сразу отказаться или провести тщательнейшую проверку. Необходимо убедиться в подлинности и действительности доверенностей, изучить историю квартиры в части предыдущих ее собственников и их судьбы. Несмотря на то, что при оспаривании сделки собственность регистрируется обратно на продавца, фактически не передается ему до возврата оплаченных денежных средств. Но это не мешает продавцу быть зарегистрированным в квартире и проживать в ней. Покупатель может оказаться в ситуации, когда юридически он считается правообладателем, но в полной мере распоряжаться имуществом не может. Взыскать деньги с продавца будет очень проблематично, а наложить арест на квартиру с целью дальнейшей продажи ему не удастся. У нас нет четкого правового определения статуса добросовестного покупателя. И это большая проблема. Да, есть крайние случаи, когда покупателя никогда не признают добросовестным — если купленная им квартира когда-то была отобрана у владельца помимо его воли (обман, подделка документов, ограниченная дееспособность, угрозы). В остальных случаях закон встает на защиту интересов предыдущего собственника».