Обязан ли хозяин большей доли в квартире выкупать у другого владельца его микродолю, если реальный выдел имущества невозможен?

Не получалось мирно ужиться брату и сестре в стенах их общей «трешки», а квартирный вопрос раскалил и без того напряженные отношения. Спор между родственниками — владельцами трехкомнатной квартиры в г. Находке дошел до Верховного суда.

Брат не хотел уходить из квартиры с пустыми руками, но реальный раздел недвижимости оказался невозможен: в трехкомнатной квартире мужчине принадлежало 2/9 доли в праве общей долевой собственности на две комнаты общей площадью 41,4 кв.м и 1/3 доли в третьей комнате площадью 14 кв.м. Остальные части квартиры принадлежали его сестре и племяннику. Не сумев договориться с родней мирным путем, брат пошел в суд, чтобы заставить выкупить его доли в принудительном порядке. За долю в двух комнатах он попросил 312 тысяч рублей, за долю в третьей комнате — 158 тысяч рублей, рассчитанных исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Но даже через суд сестра отказалась выкупать долю брата, сообщив, что из доходов у нее только пенсия, а других сбережений, которые можно было бы потратить на выкуп братской доли, она не имеет. К тому же долю брата, затеявшего спор, хоть и нельзя выделить, незначительной считать тоже нельзя. Когда-то он был вселен в эту квартиру  по решению суда и может спокойно проживать в ней, пользоваться своим имуществом и даже продать его, если жить под одной крышей с сестрой ему невмоготу.

С позицией сестры согласился суд первой инстанции, однако апелляция, а затем кассационный суд пришли к другим выводам. Суды установили, что выдел доли истца на самом деле невозможен, и исходя из этого вынесли решение об удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации за причитающуюся брату долю на спорную квартиру.

Верховный суд такие выводы не поддержал (дело № 56-КГ20-10-К9 от 26.10.2020). Как следует из определения коллегии по гражданским делам, владелец меньшей доли в квартире вправе потребовать предоставить ему во владение и пользование часть общего имущества соразмерно его доле. А если это невозможно — потребовать компенсации. Если собственники не могут договориться, как разделить имущество или выделить долю одному из них, владелец малой доли может потребовать сделать это через суд. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими сособственниками. Однако нормы закона вместе с положениями гражданского законодательства требуют при разрешении споров о возложении на иных участников долевой собственности обязанности по выплате компенсации учитывать интересы всех собственников и все юридически значимые обстоятельства, включая материальную возможность других владельцев квартиры выкупить меньшую долю.

В данной спорной ситуации стоимость долей, за которые брат запросил компенсацию, была несоразмерна материальному положению остальных собственников. Кроме того, ни сестра, ни племянник не возражали против того, чтобы брат пользовался своей долей либо вовсе продал ее. Верховный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отменив решения всех последующих. Владелец микродоли остался без компенсации и надежды ее получить. Теперь ему придется либо мириться с родственниками и жить с ними под одной крышей, либо выходить на рынок и продавать свои квадратные метры — по кусочку от каждой комнаты.