Аналитики «ЭКСПЕРТ», проведя теханализ рынка недвижимости Уфы, отмечали важность рубежа в 43 тыс. руб. за 1 кв.метр.

Снижение цен на жилье ниже 43 тыс. руб., по словам аналитиков, открыло дорогу к уровню 40 тыс. руб. за 1 кв.метр.

Мы попросили прокомментировать данную ситуацию директора по развитию сети агентств недвижимости «ЭКСПЕРТ» Юмагулова Ильшата Ирековича.

Ильшат Ирекович, какие важные события произошли на рынке недвижимости Уфы за апрель 2009 года?

Первое важное событие произошло в 20 числах апреля 2009 года. Впервые, за все время наблюдения аналитиками «ЭКСПЕРТ» за рынком недвижимости Уфы, цены на вторичное жилье (средняя цена по городу) опустились ниже средней цены на первичное жилье.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир готового жилья на 20 апреля 2009 г. составила 43,07 т.р./кв.м., изменения за месяц -0,5%. А в это время средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 42,5 тыс. рублей, изменения за месяц: -2,5%.

Второе важное событие произошло 27 апреля 2009 года. Средняя цена на вторичном рынке жилья Уфы ушла ниже 43 тыс. руб. за 1 кв.метр. Тем самым был пробит важный уровень сопротивления и, по нашим прогнозам, в мае месяце мы увидим 40 тыс. руб. за 1 кв.метр. При пробитие этого важного психологического уровня, цены уйдут ещё ниже.

Ильшат Ирекович, цены на вторичное жилье стали ниже цен на первичное, что это означает для рынка недвижимости сейчас и какие последствия нас ждут в будущем?

Я бы сказал, что восторжествовала «экономическая справедливость». В развитых странах цена на новое строящееся жилье превышает цены на старое. Видимо, мы практически достигли стадии той самой цивилизованности рыночных механизмов, когда цену действительно формируют спрос и предложение.

Есть три основные объективные причины такого соотношения цен:

1. Характеристики жилья. Новое жилье всегда лучше старого. Оно комфортабельней, планировки удобнее, технические требования к новым домам также иные. Такое жилье должно стоить дороже.

2. Различный механизм ценообразования, по-разному реагирующий на рыночную ситуацию и соотношение спроса-предложения. Цена на строящийся объект определяется себестоимостью строительства и аппетитами застройщика по получению прибыли. Стагнация спроса, конечно, вынуждает застройщиков снижать цены и давать дополнительные скидки. Но возможности ограничены достаточностью финансовых потоков и дальнейшими инвестициями.

3. Износ и цена жилья. Что означает для рынка недвижимости такое соотношение цен готового и строящегося жилья? Для доведения только что построенной квартиры «до ума» от состояния черновой отделки требуется около 3–5 тыс. руб. на 1 кв.м. По оценочной стоимости БТИ, износ начисляется в размере 1% в год. Большинству же существующих домов сейчас 30–50 лет, соответственно, их износ составляет от 30 до 50% по сравнению с новым жильем. Поэтому с экономической точки зрения не может старая «вторичка» стоить дороже «первички».

Ильшат Ирекович, ждет ли нас дефицит нового жилья в связи со спадом темпов строительства?

Аналитики рынка недвижимости прогнозируют в ближайшие 2-3- года дефицит строящегося качественного жилья.

Застройщики, во-первых, замораживают стройки, а, во-вторых, переходят на типовые проекты небольших по метражу квартир, цена которых для покупателя более доступна.

Возможно, что государство будет выкупать такие объекты, что приведет к ещё большему дефициту.

Наше мнение: при сокращении строительства и соответствующего предложения спрос перейдет в сегмент вторичной недвижимости. А поскольку покупателю нужно будет более комфортную квартиру, чем имеющаяся, спрос активизируется на квартиры в относительно новых домах — высотках, например. Поэтому вполне возможно, что цены на такие квартиры в будущем будут расти большими темпами.

Ильшат Ирекович, все вокруг заговорили о ещё более сильном расслоении цен, в зависимости от районов города и типа жилья. Так ли это?

Да, цены на окраинах и на старое жилье снижаются сильнее, чем на элитное жилье и на жилье в центре. Так цены сделок на вторичном рынке в мкр. Шакша, в «Яме» (створ улиц Вологодская — Ушакова) достигли 25–30 тыс. руб. за 1 кв.метр. В то же время в центре города мы фиксируем цены сделок в 60–70 тыс. руб. за 1 кв.метр в домах повышенной комфортности и в сегменте элитного жилья.

Это вполне закономерно, покупателей не так много и те, у кого есть деньги, выбирают жилье в более престижных районах, с более благоприятной социальной средой и экологией.

Ильшат Ирекович, как кризис отразился на агентствах недвижимости города Уфы?

Агентств недвижимости стало меньше. На пике цен (декабрь 2006 г.) насчитывалось 270 агентств недвижимости. В апреле 2009 года аналитики «ЭКСПЕРТ» насчитали 59 агентств недвижимости и индивидуальных предпринимателей, которые работают в офисах. Более 1 тысячи маклеров работают на дому, в режиме «хоум-офис».

Можно констатировать, что в кризис выживут только сильнейшие. Это — положительная сторона кризиса. Идет очищение, всеобщая чистка. Причем чистит и расставляет все на места не «сильная рука», а рынок. И это нас очень радует!

Что касается «ЭКСПЕРТа», то только в апреле у нас открылись офисы в городах Березники (Пермский край) и в Орле. Так что даже в кризис мы не стоим на месте, а развиваемся, что подтверждает правильность выбранного нами пути развития.

Автор: Татьяна Иванова

Источник: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»